Ley de alquileres vacacionales 2024: Una guía de la normativa actual

Limitación de días de alquiler 

La nueva normativa establece un límite máximo de 90 días al año para alquilar un inmueble turístico a un mismo arrendatario. Antes, no existía un límite específico, lo que permitía a los propietarios alquilar sus propiedades durante todo el año. Esta medida pretende prevenir la saturación de viviendas destinadas al alquiler a corto plazo y promover la convivencia armoniosa en las comunidades y barrios.

Inspecciones periódicas 

Para evitar fraudes y asegurar el cumplimiento de las normativas, las autoridades han intensificado los controles y la supervisión de los registros y licencias. Esto incluye colaboraciones con plataformas de alquiler turístico para recopilar información sobre posibles infracciones y autorizar inspecciones periódicas en las propiedades.

Penalizaciones por infracciones en la Ley de Alquiler Vacacional

Para garantizar un mercado de alquiler turístico controlado y justo, se han implementado multas significativas para quienes no cumplan con la legislación. Estas sanciones buscan desalentar el incumplimiento de las normativas y asegurar un entorno equilibrado tanto para los propietarios como para las comunidades locales.

Apartamentos turísticos (AT) 

Son inmuebles completamente destinados al alojamiento turístico, equipados para ocupación inmediata y gestionados de manera profesional bajo una unidad de explotación. Funcionan como apartahoteles y no se utilizan como residencias permanentes.

Viviendas de uso turístico (VUT) 

Incluyen pisos, estudios, apartamentos o casas amuebladas y equipadas para su uso inmediato. Estas viviendas se encuentran en zonas residenciales y se alquilan ocasionalmente a turistas a través de plataformas como Airbnb o Booking.

Al abordar la actividad de alquiler de apartamentos turísticos, es fundamental entender las diferentes clasificaciones del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) y cómo aplican según los servicios ofrecidos y el tipo de alquiler.

Alojamientos turísticos extrahoteleros (grupo 685 de la sección 1ª de las Tarifas del IAE) 

Esta categoría incluye aquellos alojamientos que prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera. Se refiere a actividades de hospedaje en fincas rústicas, casas rurales, hospederías en el medio rural, albergues juveniles, pisos y similares. Estos servicios adicionales pueden incluir limpieza diaria, recepción, restauración, entre otros.

Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP (epígrafe 861.2 de la sección 1ª de las Tarifas del IAE) 

Este epígrafe se aplica cuando una entidad propietaria de un apartamento turístico arrienda el inmueble a una entidad mercantil o persona física que lo explota como establecimiento extrahotelero. Aquí, el propietario no se encarga directamente de la explotación del apartamento, sino que lo alquila a otra entidad que se encarga de su gestión y operación.

Alquiler de viviendas (epígrafe 861.1 de la Sección Primera de las Tarifas del IAE) 

Esta clasificación se utiliza cuando el propietario simplemente arrienda casas o partes de las mismas por períodos de tiempo, sin ofrecer servicios adicionales propios de la actividad de hospedaje. En este caso, el alquiler es puramente residencial y no incluye servicios complementarios.

Exenciones 

Están exentos de tributar por este impuesto:

• • Personas físicas residentes
  • Sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades (IS)
  • Sociedades civiles y entidades del artículo 35.4 de la Ley General Tributaria (LGT) con un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 €.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

Los ingresos obtenidos del alquiler de apartamentos turísticos se consideran rendimientos del capital mobiliario cuando el alquiler no incluye servicios propios de la industria hotelera. Estos rendimientos no son elegibles para la reducción del 60% sobre el rendimiento neto obtenido.

Es importante tener en cuenta que durante los períodos en los que el inmueble no esté alquilado, se deberá imputar la correspondiente renta inmobiliaria.

En cambio, si durante la estancia se ofrecen servicios propios de la industria hotelera (como limpieza diaria, cambio de ropa de cama, servicios de recepción, etc.), los ingresos obtenidos se considerarán rendimientos de actividades económicas.

mpuesto sobre el valor añadido (IVA)

Los alquileres de alojamientos turísticos en los que no se prestan servicios típicos de la industria hotelera están exentos del IVA. En estos casos, las operaciones estarán sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), y la cuota tributaria se determinará aplicando la tarifa establecida por la Comunidad Autónoma correspondiente.

Si el alquiler incluye servicios propios de la industria hotelera, el alquiler no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10%.

Los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos pueden clasificarse como rendimientos del capital mobiliario o rendimientos de actividad económica, dependiendo de si se prestan servicios adicionales propios de la industria hotelera.

Rendimientos del capital mobiliario

Estos se generan cuando el alquiler se limita a la mera disposición de la vivienda, sin servicios adicionales. El rendimiento es el importe íntegro recibido del arrendatario, y los contribuyentes residentes en otro Estado de la UE pueden deducir ciertos gastos previstos en la LIRPF y LIS. El devengo ocurre cuando el arrendador puede exigir el pago o en la fecha de cobro, si es anterior. 

El tipo de gravamen aplicable es el general vigente en el año del devengo y se declara mediante el modelo 210, consignando el tipo de renta 01 o 35. Las rentas pueden agruparse si provienen del mismo pagador, inmueble y tipo de gravamen. 

Los plazos de presentación son:

• • Resultado a ingresar: los primeros 20 días naturales de abril, julio, octubre y enero.
  • Resultado de cuota cero: del 1 al 20 de enero del año siguiente.
  • Resultado a devolver: a partir del 1 de febrero del año siguiente, dentro de los cuatro años siguientes al término del periodo de declaración.

Rendimiento de Actividad Económica por Establecimiento Permanente (EP)

Este rendimiento se genera cuando el alquiler incluye servicios complementarios propios de la industria hotelera o se emplea a una persona con contrato laboral a tiempo completo en España para la gestión del alquiler. 

El tipo de gravamen general es del 25%, según la normativa del IS, y se aplican las mismas deducciones y bonificaciones que para los contribuyentes del IS. El periodo impositivo coincide con el ejercicio económico declarado, no pudiendo exceder de doce meses, y el impuesto se devenga el último día del periodo impositivo. Se deben realizar pagos fraccionados los primeros 20 días naturales de abril, octubre y diciembre mediante el modelo 202. 

La declaración se presenta dentro de los 25 días naturales posteriores a los seis meses del fin del periodo impositivo mediante el modelo 200. Las obligaciones formales incluyen las mismas que para las entidades residentes, la inscripción en el Censo de Empresarios a través del modelo 036 antes de iniciar la actividad y la obligación de nombrar un representante con domicilio en España.

Entender las diferencias fiscales en el alquiler de apartamentos turísticos es esencial para cumplir con la normativa y optimizar tus obligaciones tributarias. Ya sea que tus ingresos se clasifiquen como rendimientos del capital mobiliario o de actividad económica, y dependiendo de si se prestan servicios adicionales propios de la industria hotelera, cumplir con las normativas del IRPF y el IVA es crucial para evitar sanciones y maximizar tus beneficios.

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